Compravendita immobiliare: la nostra assistenza sull’acquisto e la vendita di casa
Acquistare un nuovo immobile è un passo importante. Si prendono impegni economici enormi, molte sono le figure professionali coinvolte e tante sono le occasioni per commettere imprudenze e irregolarità che possono mettere a rischio il nostro investimento o la nostra serenità.
Cosa è la compravendita immobiliare?
La compravendita è un contratto disciplinato dagli articoli dal 1470 fino al 1509 del codice civile, che la chiama semplicemente vendita. L’art. 1470 afferma che «La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo.»
Si possono individuare due parti: il venditore (alienante) che trasferisce il diritto e il compratore o acquirente (alienatario), che si obbliga a pagare un prezzo, (espresso in una somma di denaro contante o sotto forma di altri mezzi di pagamento quali carte di credito o di debito assegni e cambiali), come corrispettivo.
Agenzia e Notaio non garantiscono la regolarità della documentazione
Un cosa molto importante da capire è che affidarsi esclusivamente ad una agenzia immobiliare e al notaio non garantisce la regolarità dell’acquisto. Queste figure non hanno la responsabilità sulla regolarità della documentazione tecnica relativa all’immobile.
In una compravendita immobiliare il notaio non ha l’obbligo della verifica tecnica della documentazione prodotta e presentata (anche in assenza delle competenze tecniche richieste). Egli inoltre non è tenuto a verificare la correttezza delle informazioni rilasciate dal venditore (vedi sentenza della Cassazione 11628/2012).
Avvalersi della tutela di un professionista esperto: il valore della Due Diligence
La così detta attività di due diligence previene il rischio di arrivare all’atto di vendita senza i necessari documenti. Il suo scopo è fornire la giusta tutela al cliente accertando che vi siano tutte le condizioni di fattibilità dell’operazione di compravendita.
La nostra esperienza, maturata all’ interno di collaborazioni attive con studi legali, notarili ed agenzie ci spinge a suggerire attenzione e cautela a venditore ed acquirente.
Il nostro servizio compra e vendi sicuro
Domande per il venditore:
le coordinate catastali sono ancora le stesse di quelle dichiarate nel vecchio atto di acquisto ?
la planimetria catastale in atti coincide con lo stato attuale ?
hai eseguito dei lavori interni, ma li hai dichiarati in Municipio ?
la cantina in consistenza dell’ appartamento è censita al catasto e presente in planimetria ?
Domande per l’ acquirente:
l’ immobile possiede Licenza Edilizia ed Agibilità ?
c’è un abuso edilizio in corso ?
l’ eventuale abuso edilizio ha la Concessione in sanatoria rilasciata dal Comune ? ( fondamentale per accedere ad un mutuo bancario )
esistono ipoteche sull’ immobile ?
la visura catastale indica un numero di vani esatti con una rendita adeguata ?
sono soddisfatte tutte le condizioni per acquistare secondo le agevolazioni della “prima casa” ?
Le domande che sembrano ovvie ci possono cogliere impreparati al momento del rogito, proprio perché non pensavamo che quel particolare fosse importante.
Chi acquista un immobile commerciale a Roma per aprire una nuova attività, spesso non sa che il Certificato di Agibilità è obbligatorio per la procedura di apertura presso il S.U.A.P. ( Sportello Unico Attività Produttive ). Comprare un locale privo di agibilità vuol dire dover procedere ex-novo al rilascio del Certificato, con una nuova domanda e conseguenti costi, sperando che ci siano i presupposti per farlo. Allo stesso modo, acquistando un immobile residenziale per un’attività extra-alberghiera ( B&B, casa vacanze, affittacamere, ostello ).
Chi acquista per frazionare in più unità edilizie, deve verificare che in quella zona di Piano Regolatore sia consentito tale intervento.
Come anticipato, gli aspetti da considerare sono molteplici, chiedeteci una consulenza al fine di prevenire spiacevoli sorprese, senza perdere tempo e denaro.
I documenti necessari per comprare e vendere casa
Di seguito una check list di tutta la documentazione necessaria per affrontare la compravendita immobiliare senza sorprese:
(Sulla destra della pagina trovate un fac-simile di tutti i documenti in ordine di elenco. Aprire per ingrandire)
1 – Atto di acquisto dell’immobile
Copia dell’atto di provenienza con registrazione e trascrizione presso nei pubblici registri immobiliari, a dimostrazione della proprietà del bene (servizio effettuato dal Notaio)
2 – La visura ipotecaria
Con questa visura si riescono ad individuare eventuali ipoteche, pignoramenti e decreti ingiuntivi gravanti sull’ immobile (Questo servizio viene erogato dal Notaio)
3 – Copia della licenza o concessione edilizia o permesso di costruire iniziale
Legittimità edilizia, ovvero il titolo con cui è stato realizzato l’immobile oggetto di compravendita
4 – Copia della concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune (in caso di immobili condonati)
Il titolo con cui è stato condonato l’intero immobile oggetto di compravendita o parte di esso ( balconi, logge etc ), indispensabile se si vuole accedere ad un mutuo bancario e se si vuole presentare una C.I.L.A. per manutenzione straordinaria.
5 – Copia del Certificato di Abitabilità/Agibilità
Il Certificato con cui l’immobile è stato considerato idoneo sotto il punto di vista della rispondenza ai requisiti igienico-sanitari, di staticità e di impiantistica.
6 – Certificato di destinazione urbanistica (solo per i terreni)
Per i soli terreni, è necessario richiedere presso il Comune dove insiste il bene, tale certificato per verificare la posizione all’ interno degli strumenti pianificatori regionali e comunali, nonché della presenza di eventuali vincoli (paesaggistici, archeologici, etc.) ed opportunità di edificabilità.
7 – La Visura Catastale
Con questa visura aggiornata effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, verifichiamo i dati reddituali ed identificativi del bene con gli intestati (servizio effettuato dal Notaio)
8 – Conformità della planimetria catastale con lo stato dei luoghi
verifica con sopraluogo della rispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale. Più approfonditamente con quanto riportato negli elaborati grafici del progetto allegato al titolo edilizio ( lic./Conc.edilizia, Conc. edilizia in sanatoria )
9 – Attestato di prestazione energetica (A.P.E.)
L’attestato APE occorre per determinare l’indice di prestazione energetica dell’ immobile, inserendo lo stesso in una classe energetica e redatto da un tecnico abilitato, obbligatorio dal 2015 per atti di vendita ed affitto.
Altre cose utili da ricordare
Rimane utile verificare ad esempio, se si è in possesso delle agevolazioni “prima casa”, ovvero possedere la residenza nel Comune dove si acquista l’immobile o trasferimento entro 18 mesi dall’acquisto; non essere in possesso di altra casa nello stesso Comune e non essere in possesso di altra casa (anche in Comune diverso) acquistata come prima casa.
E ancora:
Ricorda sempre che il notaio raccoglie le dichiarazioni delle parti, con l’obbligo di effettuare soltanto gli accertamenti ipocatastali e non edilizi; le agenzie immobiliari non hanno responsabilità sulla verifica degli aspetti tecnici (Cassazione IIa Sezione Civile 21/02/2017 n° 4415); soltanto un tecnico abilitato può verificare tutti gli aspetti tecnico/edilizi con responsabilità civili e penali sul suo operato.